インデックス投資で長期航海

インデックス投資で、国内/先進国/新興国の株式に分散投資を実践中。ブログで、投資と資産状況を公開しています。

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先日、賃貸の管理会社から「契約更新の案内」が届きました。

契約更新の内容を見てみると、家賃は据え置き。そのことに不満は感じませんでしたが、もしも交渉して安くなるのであれば、儲けものです。

家賃の値下げ交渉をやってみようと思い立ち、早速行動に移ってみました。

結果は惨敗。今回は、値下げ交渉に失敗しました。

次の機会に向けて、今回の値下げ交渉の反省点をまとめておきたいと思います。

契約状況

  • 住んでいるエリア: 人口増が続いているエリア
  • 家賃: 11万円強(共益費込み)
  • 築年数: 10年程度
  • 居住年数: 4年間(過去に1度、契約更新済み)
  • 空室状況: 交渉時、空室なし

住んでいるエリアは、交通の便が良く、再開発が進んでいることから、人口増が続いているエリアです。ただ、分譲マンションや単身者用の賃貸物件が多く、ファミリー向けの賃貸は少ない印象。

大家さんとは、顔を合わせれば挨拶をする程度の関係ですが、家賃の支払い等は、大手の管理会社が間に入っているため、直接やりとりをする機会はありません。

交渉内容

交渉は、管理会社宛に電話で行いました。

柴崎「契約更新を考えているのですが、家賃を少し下げていただくことはできませんか?」
管理会社「分かりました。大家さんと交渉してみたいと思います。ご希望額はありますか?」

やんわりと断ってくるだろう、と予想していましたが、意外にも協力的な態度で、驚きました。

柴崎「はじめてで、分からないのですが、どれくらい下げてもらえるんでしょうか?」
管理会社「こちらではお答えできません。お客様のご希望額をお願いします」
柴崎「半年程前に、上層階の家賃が11万円代に下がっているのを見かけました。以前の家賃はもっと高かったのですが。入居時の価格差を考えると、5,000円は下げてもらえませんか?」
管理会社「分かりました。上の者と相談した上で、大家さんと交渉します。結果は、後日郵送します」
半年程前に、賃貸サイトで募集が出ていた家賃(同じマンションの上層階)を参考に、値下げ交渉を行いました。

交渉前は、3,000円程度の値下げをお願いするつもりでいましたが、交渉の途中で、つい強気になってしまい・・・気づくと、5,000円で交渉していました。後から考えると、失敗の大きな要因です。

後日、郵送されてきた文書を見ると、「慎重に検討させて頂いた結果、減額は出来かねます」の一文が。

こうして、はじめての家賃値下げ交渉は失敗に終わりました。

今回の教訓は?

投資ブログ「あきんこの人生を楽しく過ごすためのお金ブログ」のあきんこさんが、次の記事で、値下げ交渉に成功した方から聞いた3つのポイントを紹介されていました。

参考:今の賃貸アパートの家賃値下げ交渉に勝てるのか!?成功のコツ|あきんこの人生を楽しく過ごすためのお金ブログ

  • 交渉価格をハッキリ明示
  • 閑散月を狙う
  • 大家・管理会社と仲良くなる
上記記事から抜粋)
この3つのポイントから交渉を振り返ってみたいと思います。

交渉価格をハッキリ明示できたか?

交渉で提示した価格が、現実的な価格ではなかった点が一番の敗因です。入居当時の価格差を考えると、5,000円は下げて欲しかったのが本音ですが、1,000円〜3,000円程度が現実的なラインだったのかもしれません。

また、今回は準備不足で交渉に臨んだため、周辺の相場を値下げの根拠にできなかった点も反省点です。

こちらに有利な時期に交渉できたか?

契約更新のタイミングに併せて、家賃の値下げ交渉を行なったため、閑散月を狙うことはできませんでした。

大家・管理会社と密な関係がとれていたか?

大家さんとは挨拶を交わす程度の関係ですし、管理会社に連絡したことはほとんどありません。確かに信頼関係は重要です。これからは、もう少し積極的にコミュニケーションをとってみようと思いました。

まとめ

今回は、ほぼ思いつきで交渉に臨んでしまったため、失敗に終わりました。次回への教訓は、「値下げの根拠データを集め、交渉の段取りをあらかじめ考えておく」ということでしょうか。

2年後、現在のマンションで、契約を更新するかどうかは分かりません。ただ、賃貸物件に住み続ける以上、家賃交渉の機会はあるので、もう少し賃貸契約についての知識を増やしていきたいと思います。

年金積立金管理運用独立行政法人(GPIF)が、平成29年度第1四半期の運用状況を発表しました(2017年8月4日)。

GPIFの発表によれば、今年度第1四半期の運用状況は次のとおり。

GPIF 平成29年度第1四半期運用状況
平成29年度第1四半期市場運用開始以降
収益率3.54%(期間収益率)3.07%(年率)
収益額5兆1,153億円(期間収益額)58兆4,756億円(累積収益額)
運用資産額149兆1,987億円(平成29年度第1四半期末現在)
(出典:年金積立金管理運用独立行政法人(GPIF)平成29年度第1四半期運用状況

平成29年度第1四半期は、世界的に株式市場が堅調だったため、5兆1,153億円の収益を上げています。4期連続の黒字です。

今期の利子・配当収入は9,016億円で、平成28年度第1四半期(8,342億円)と比べると、674億円の増加。インカムゲインが順調に増加しています。

また、運用資産別の収益額を見てみると、国内債券が14億円の損失になった一方で、国内株式、外国株式で収益を上げた形になっています。いかに、分散投資が重要であるかということが分かりますね。

平成29年度第1四半期末における運用資産別の構成割合

平成29年度第1四半期末における運用資産別の構成割合は下記のようになっています。
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(出典:年金積立金管理運用独立行政法人「平成29年度第1四半期運用状況」から転載)

国内債券 30.48%
国内株式 24.41%
外国債券 13.53%
外国株式 23.91%
短期資産  7.67%

構成割合は、前期末からさほど変わっていません。依然として、短期資産の割合は、高水準をキープ。質疑応答でも触れられていますが、年金給付に伴うキャッシュフローなどのテクニカルな要因が影響しているとのこと。

まとめ

運用が好調なときにはスルーされ、損失を出すと大きく批判されるGPIF。先日のインデックス投資ナイトで、登壇された担当者の方が、「(そのような状況には)慣れている」といった発言をされたようですが、GPIFの方々には、今後も周囲からの評価には惑わされず、地道な運用を続けて欲しいと思います。

平成29年度第2四半期の運用状況は、2017年11月2日に公表される予定です。

参考:投資の話題のシャワー〜インデックス投資ナイト2017に参加して〜|開店休業 インデックス投資Way
(インデックス投資ナイトにおけるGPIF担当者の発言は、けいのすけさんの参加レポートを参考にさせていただきました)

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第3回と第4回の「金融庁と個人投資家の意見交換会」に参加して、感じたことがあります。

  • つみたてNISAの主なターゲットは、20〜30代の資産形成層
  • 投資初心者に制度を活用してもらうためには、実践的な投資教育が必要
  • 金融庁は、個人投資家の情報発信力に期待している

金融庁の方の説明を聞いていると、金融庁は、若い世代に、積立・分散投資を長期間で行う「つみたてNISA」を普及させようと考えているように感じました。

また、わざわざ個人投資家との意見交換会を開催していることから、個人投資家の情報発信力に期待している様子も。草の根的に、つみたてNISAを普及させようと考えているようです。

しかし、実際には、投資ブログ「2020年への資産運用の旅」のnantesさんが指摘されているように、「金融庁」「金融機関」「投資」という言葉に反応する若い人は少ないでしょうから、若い世代に対して、制度をアピールすることは、難しそうです。

参考:金融庁「第3回個人投資家との意見交換会」に参加して考えたこと|2020年への資産運用の旅(インデックス投資の記録)

そこで、金融庁とは無関係で、何の責任もない立場からの勝手な提案ですが、「つみたてNISA説明会@大学」なんてどうでしょう?

「つみたてNISA説明会@大学」(案)

以下は、私が勝手に考えた実施案です。

  • 大学で開講されている金融リテラシー教育に便乗
  • 学園祭の講演会企画

つみたてNISAの説明会を大学で開催することで、若い世代に対して、直接働きかけようという趣旨です。

たとえば、教養科目や課外講座として開講されている金融リテラシー教育に便乗する形。講義の一環として、分散投資の意義などを説明した上で、つみたてNISA制度の紹介も行う。講義で学んできたことを実践に活かすきっかけになるかもしれません。

もうひとつは、学園祭の講演会企画として、つみたてNISAの説明会を開催する案です。難点は、授業という縛りがないため、参加率が低そうなこと。若い世代を引きつけるためのフックが必要かもしれません。(安直ですが、芸能人参加のシンポジウムとかでしょうか?)

どちらも「金融庁と個人投資家の意見交換会」のように、参加者の大学生による情報発信を重視したいです。やはり、同世代の意見、感想の方が共感しやすいと思うので。

金融庁自らが積極的に動き出している今だからこそ、もっとアウトリーチ的な活動があっても良いのではないでしょうか。

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